全国法院：关于以物抵债纠纷的指导意见(2024.11修订)

全国各级人民法院关于以物抵债纠纷的70条指导意见

2024年11月修订

一、最高人民法院《关于适用《民法典》合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）（2023年5月23日最高人民法院审判委员会第1889次会议通过，自2023年12月5日起施行）

01、【届满后协议】第二十七条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。

债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。

债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的，依据本解释第十九条的规定处理。

02、【届满前协议】第二十八条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。

当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。

当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。

二、最高人民法院民事审判第二庭、研究室编著《最高人民法院民法典合同编通则司法解释理解与适用》

03、以履行期限是否届满为标准分别规制的考虑

本司法解释以履行期限是否届满为标准，分别在第27条、第28条对以物抵债协议予以规定，主要是基于以下考虑。

（1）区分不同效力

通常情况下，债权人与债务人在债务履行期限届满前约定以物抵债，真实意图更多是为了担保原有债务的实现，需要区分不同情况认定约定效力；而债务履行期限届满后约定以物抵债，则往往是在无法履行原有债务的情况下，用以替代清偿，在不存在其他无效或未生效的情形下，应当尊重当事人的意思自治。

（2）防止利益失衡

债权人与债务人在债务履行期限届满前就约定以物抵债，因债权尚未到期，如果即时交付，可能使债权数额与抵债物的价值存在较大差距，如果待履行期限届满后交付，抵债物的价值在缔约时与实际交付时往往发生变化，若直接认定该约定有效，有可能会导致双方利益显失公平。而债务履行期限届满后，债权的数额和抵债物的价值都是确定的，当事人此时达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。

（3）禁止流押、流质

《民法典》第401条、第428条对流押、流质作出规定，担保物权人在债务履行期限届满前，不得与担保人约定债务人不履行到期债务时担保财产归债权人所有。当事人在履行期限届满前达成的以物抵债协议，可能因违反流押、流质规定而无效。而在履行期限届满后达成的以物抵债协议，不存在这一问题。

04、债务履行期限届满后达成的以物抵债协议属于诺成合同

合同以其成立是否在合意之外还需交付标的物或完成其他给付为标准，可分为诺成合同和实践合同（亦称要物合同）。诺成合同仅需当事人意思表示一致即可成立。实践合同在当事人意思表示一致之外，还需交付标的物或完成其他交付才能成立。区分以物抵债协议属于诺成合同还是实践合同，关系到以物抵债协议的成立和生效，意义在于明确是否以抵债物的交付作为生效要件。

（1）合同的一方既可以是债务人，也可以是第三人

以物抵债的构成以债权人与债务人之间原债权债务关系的存在为前提，当债务人不能就原债权债务关系的标的履行时，既可以提供自己所有的其他财产代替原债中的给付，也可以基于与第三人之间的其他债权债务关系通过提供第三人的财产或权益作为抵债物，新债的债务人既可以是原债务人，也可以是第三人。

（2）当事人就以物抵债达成合意

债务履行期限届满后达成的以物抵债协议属于诺成合同，而非实践合同。当事人就以物抵债形成一致意思表示协议即成立，无须债务人或第三人实际完成抵债物的交付。本条规定将债务履行期限届满后达成的以物抵债协议设定为诺成合同，而非实践合同。

（3）不存在无效或未生效的情形

根据《民法典》第502条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或当事人另有约定的除外。该条还规定了未生效合同。一般情形下，债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，当事人意思表示一致即成立，成立即生效，此为一般原则。如存在《民法典》第153条规定的情形，违反法律、行政法规的强制性规定或违背公序良俗，自应无效。如存在《民法典》第502条第2款规定的情形，则属未生效。

05、债务履行期限届满后达成的以物抵债协议的法律效果

以物抵债制度的机理在于通过一个新债的履行达到替代旧债履行并消灭旧债的目的，以物抵债协议的法律效果主要体现在新旧两债的关系。关于以物抵债成立后新旧债务之间的关系，主要有两种观点：一种观点认为，以物抵债协议达成后新债成立的同时旧债消灭；另一种观点认为，以物抵债协议成立后新旧两债同时并存，协议如未得到履行，债权人可以请求继续履行新债，亦可请求恢复履行旧债。

（1）以新债清偿为一般原则

第一，履行期限届满后达成的以物抵债协议生效后，直至履行之前，旧债务和新债务处于衔接并存的状态。新债是履行旧债的途径，而非直接替代旧债，新债履行完毕前旧债仍然存续。

第二，债务人或第三人履行以物抵债协议后，因债务人或第三人向债权人履行了替代性他种给付，旧债务消灭。旧债消灭的时点，应与新债履行完毕相一致，二者同时发生。

第三，在以物抵债协议履行之前旧债与新债并存的状态下，附随于旧债之上的担保等仍然有效。

（2）以物抵债协议不履行或瑕疵履行时债权人享有选择权

债务人或者第三人履行以物抵债协议后，债权人获得清偿，原债务消灭。如果债务人或者第三人不履行以物抵债协议，经债权人催告在合理期间仍不履行，则债权人可以选择履行原债务或者以物抵债协议。

以物抵债协议约定的履行期限届满后，债务人或第三人不履行或未按约定完全履行时，债权人应当及时催告。以物抵债协议成立后，新债和旧债并存，在新债履行完毕前，旧债并不消灭。债务人或者第三人不履行或未按约定完全履行以物抵债协议的，此时赋予债权人请求债务人继续履行新债和恢复履行旧债的选择权，有利于保护债权。《民法典》第515条第2款规定，享有选择权的当事人在约定期限内或者履行期限届满未作选择，经催告后在合理期限内仍未选择的，选择权转移至对方。本条根据选择之债的一般规则，考虑到选择权的行使直接关系到履行标的的确定，对当事人影响重大，因此在债权人行使选择权之前设置催告程序，通过赋予其催告期间作为缓冲。同时，可以防止在抵债物价值发生变动的情况下，债权人为达到恢复履行原债的目的而随意行使选择权，平衡对双方的保护。即便是在以物抵债协议约定的履行期限届满后，债权人也要先进行催告，只有在催告后的合理期限内仍未履行，债权人才可行使选择权。从债权人的角度，新债作为履行旧债的替代途径，债权人应当遵守诚信原则，先请求履行新债。

经债权人催告，债务人或第三人在合理期间仍不履行时，债权人可以行使选择权。债务履行期限届满后达成的以物抵债协议是在债务人不能履行原债务的情况下，进行的一种变通，避免了债务人的违约，债权人已经作出了一些妥协。实践中，存在有的债务人明知不具有他种给付能力而通过以物抵债逃避、拖延履行原债务，或者因债务人与第三人之间的原因导致第三人不履行以物抵债协议，或者债务人因抵债物在交付前增值而反悔，或者以物抵债协议因无效、被撤销导致债权人受偿目的落空，或者新债客观履行不能等各种情形。为保障债权人合法利益，应允许债权人选择请求债务人或第三人继续履行以物抵债协议，或者恢复行使原债请求权。在债务人或第三人已经部分履行新债的情况下，债权人可以请求债务人继续履行并承担新债之下的违约责任，也可以选择返还已经部分受领的新债，恢复原债的履行。债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

我们认为，债权人对履行原债务或以物抵债协议的选择权，可以延伸到以物抵债协议履行的瑕疵担保责任上。以物抵债的合同目的是清偿原债，替代物瑕疵不能产生原债清偿的效果，此时应该支持无过错债权人主张替代给付的违约责任或主张原债。当然，在债权人有过错的情况下，也要考虑其过错因素。

债务人没有选择权。我们认为，新债和旧债的履行选择权是出于对债权的保护而赋予债权人，不应适用于债务人或第三人。基于意思自治原则和诚信原则，以物抵债协议达成后，债务人应先履行新债，无权选择履行旧债。在赋予债权人可以直接主张新债请求权的情况下，考虑到诚信原则和缔约成本，可以认为新债的履行顺序是先于旧债，债务人不能主张继续履行原债给付进行抗辩。

（3）以法律另有规定或当事人另有约定为例外

在以物抵债协议未能顺利履行的情况下，本条第2款规定赋予了债权人选择权，即可以选择请求履行原债务或者继续履行以物抵债协议。同时考虑到实践的复杂性，设置了但书规定。

①当事人约定的例外

从前述以物抵债相关理论学说可见，实践中以“以物抵债”为名的合同，可能实质上的权利义务规则并不相同。对于债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，根据当事人不同意思表示，既可能成立新债清偿，亦可能形成债务更新。本条在新旧两债关系上采新债清偿理论为一般原则的前提是，不存在其他法律规定或当事人未就以物抵债协议的性质作出其他约定。

虽然我国法律同样没有规定债务更新，但基于债法的任意法特征和私法领域的意思自治原则，如果当事人明确约定新债务成立的同时消灭旧债务，亦应对此意思表示予以尊重，此时属于债务更新。债务更新的最大特点在于新债成立和旧债消灭互为因果，以物抵债成立后新债形成，原债即消灭，原债的从权利如担保物权等随之消灭。而在新债清偿语境之下，旧债仍然存在，其上所附担保仍然有效。两者相较，新债清偿更有利于保护债权人利益。因对当事人利益影响重大，认定构成债务更新需要当事人有明确消灭旧债务的合意。

②法律规定的例外

从实然制度层面，目前并无法律规定在以物抵债协议未能顺利履行的情况下债权人不得请求履行原债务。本条之所以仍然设置了法律规定的例外，是考虑到实践中经济活动的复杂性和当前时期立法的活跃性，避免为以后的立法或司法解释制定造成障碍。

06、以物抵债中的物权变动

（1）防止虚假诉讼

长期以来，实践中有些当事人在达成以物抵债协议后，请求人民法院出具司法确认书或者调解书，再依据《民法典》第229条的规定主张债权人在法律文书生效时即取得抵债财产的所有权，其目的是排除第三人对标的物的强制执行或者在其他诉讼中主张优先保护。为防止当事人通过虚假诉讼来实现上述目的，有观点认为，应将以物抵债协议界定为实践合同，只有履行了交付标的物的义务，以物抵债协议才能生效；还有观点则认为，应限制人民法院就当事人达成的以物抵债协议出具调解书。

出现上述问题的根源在于错误理解并适用了《民法典》第229条 。该条仅规定如果物权变动是基于法律文书而发生，则物权变动自该文书生效时发生，但该条并未指出何种法律文书能够引起物权变动。无论是人民法院出具的司法确认书还是调解书，均是对当事人之间以物抵债协议的确认，当事人据此享有的仍然只是一个请求权，即请求相对人履行确认书或调解书确定的交付抵债物的权利，如相对人不履行确认书或调解书确定的义务，则当事人可以申请强制执行，但不能直接取得抵债物的所有权。因此，人民法院就以物抵债协议出具的确认书和调解书，并非《民法典》第229条规定的导致物权变动的法律文书。

就以物抵债协议出具的确认书和调解书并未直接为当事人创设或变动物权。在民事诉讼法上，根据诉的性质和内容可以将诉分为确认之诉、给付之诉和形成之诉。与此对应，按照作用于权利（保护）的机理，人民法院作出的裁判文书也可分为确认性裁判、给付性裁判与形成性裁判。同样，民事调解书也可分为给付性、确认性和形成性民事调解书。《民法典物权编司法解释》第7条规定：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。”据此，并非人民法院作出的所有法律文书都可以直接引起物权变动，能够引发物权变动效果的法律文书应限于形成文书，即导致物权变动的人民法院法律文书指直接为当事人创设或变动物权的法律文书，给付性文书和确认性文书不能导致物权变动。因此，人民法院就以物抵债协议出具的确认书和调解书，不能直接发生物权变动的法律效果，据此主张在法律文书生效时即取得抵债财产的所有权，自然不能得到支持。可见，只要正确理解法律规定，就可以解决上述争论问题，当事人通过虚假诉讼谋取非法目的的意图就无法实现，虚假诉讼产生的土壤也就不复存在。为此，本条第3款予以明确，即使人民法院依据以物抵债协议制作了司法确认书或者调解书，也不意味着债权人即可据此取得标的物的所有权。

（2）抵债物物权变动的不同情形

以物抵债协议约定的抵债物可能是动产，可能是不动产，也可能是财产性权利，还可能是特定的作为或不作为。因动产与不动产发生物权变动的规则不同，对于动产抵债物，交付受领的同时完成物权变动，债权人取得抵债物所有权，债务清偿目的实现，新债履行完成，旧债消灭；对于不动产抵债物，仅完成交付还不发生所有权转移，只有在办理过户手续后才能实现清偿目的；财产性权利系无形财产，可能无须实际交付，但要完成变更登记才能发生物权变动。

（3）第三人利益的保护

有观点认为，将以物抵债协议定位于诺成合同，不要求实际交付抵债物，成立要件过于宽松，易导致虚假诉讼，造成对第三人利益的损害。对此，一方面，确实要如前所述注意防止以物抵债中的虚假诉讼；另一方面，应当通过对抵债物的严格审查，防止以物抵债协议损害第三人的利益。

债务履行期限届满后达成的以物抵债协议不同于债务履行期限届满前的以物抵债协议，债权数额及抵债物的价值得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在替代给付标的价值明显高于原债标的的显失公平问题，损害第三人利益的可能性并不大。

如果债务履行期限届满后达成的以物抵债协议确实不当提升了债权数额、对第三人利益造成了影响，可依照《民法典》有关撤销权的规定行使撤销权。

债务履行期限届满后达成的以物抵债协议成立后，债权人并不因此享有对新债之下替代给付标的物的优先受偿权，债权人享有的新债和旧债权益与第三人的债权仍然处于平等状态，如果债务人的责任财产不足以清偿债权人和第三人的债权时，债权人与第三人仍然应当平等受偿。

07、债务人或第三人以自己不享有所有权或处分权的财产权利订立的以物抵债协议，属于无权处分合同

当债务人或第三人对抵债物不享有所有权或者处分权时，以物抵债协议属于无权处分合同，本条第4款作出适法指引，依据本司法解释第19条的规定处理。

（1）协议的效力

债务人或第三人以自己不享有所有权或处分权的财产权利订立的以物抵债协议，当事人或者真正权利人不能仅以债务人或第三人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张以物抵债协议无效。

（2）协议有效但无法履行时，债权人可以行使选择权

债务人或第三人以自己不享有所有权或处分权的财产权利订立的以物抵债协议被认定有效，因未取得真正权利人事后同意或者债务人、第三人事后未取得处分权导致不能履行合同，债权人可以行使选择权，主张解除以物抵债协议，并请求债务人、第三人承担缔约过失责任。债权人也可以主张恢复旧债的履行。

（3）协议有效且已经履行的，真正权利人有权请求返还，但债权人符合善意取得情形的除外

债务人或第三人根据以物抵债协议约定将动产抵债物交付给债权人，或者将不动产抵债物移转登记至债权人，真正权利人可以请求认定抵债物的权利未发生变动，或者请求返还财产。但是，债权人符合《民法典》第311条规定的善意取得情形的除外：

①债权人受领抵债物时是善意的，并不知道债务人或第三人对抵债物不享有所有权或处分权。

②善意取得制度要求以合理的价格转让。有观点认为，应当依据以物抵债协议是有偿合同还是无偿合同来认定债权人是否付出了合理对价，需要审查原债源于有偿合同还是无偿合同，如果原债源于有偿合同，则债权人属于以合理价格取得抵债物；如果原债源于无偿合同，债权人取得原债权时未付出合理对价。还有观点认为，由于在新债清偿说下旧债并未消灭，新债在性质上为无偿合同。应当认为，不应以债务人或第三人履行以物抵债协议之前原债不消灭为由，认为债权人取得新债时未付出对价，进而将以物抵债协议理解为无偿合同。在以物抵债协议关系中，债权人取得抵债物是以失去原债权为对价的，并且债务履行期限届满后达成的以物抵债协议在缔结时，债权和抵债物的价值均已明确，应当认为债权人取得抵债物付出了合理对价。

③抵债物的履行完成公示，即动产抵债物已交付债权人，不动产或其他财产性权利已完成变更登记。

08、旧债的诉讼时效是否中断？

当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，如抵债物顺利履行完毕，旧债便相应消灭，自不存疑。如新债务不能履行，债权人请求债务人履行旧债，此时涉及旧债的诉讼时效问题。对此存在不同观点：一种观点认为，以物抵债协议达成即产生对旧债时效的中断；另一种观点认为，以物抵债协议达成产生对旧债时效的中止。应当认为，一方面，以物抵债约定的新债作为履行旧债的一种方式，达成以物抵债的约定，应视为对旧债的一次主张，故旧债的诉讼时效可从此时重新计算；另一方面，产生新债不意味着债务问题已经解决，依然要积极主张权利，新债源于旧债，新债只是履行旧债的一种途径，对新债的催告也是对旧债的主张，故以物抵债协议达成产生对旧债中断的效果并不会因新债履行期限过长而损害债权人追诉旧债的时效利益，恰恰符合诉讼时效督促及时行权的制度价值。因此，达成以物抵债协议产生对旧债时效的中断。此外，在新债系多次履行的情况下，只有在彻底履行完毕时旧债才消灭，故每一次的履行均应产生时效中断的效果。

09、债权人请求履行以物抵债协议时是否还应就抵债物履行清算程序

关于债权人请求履行以物抵债协议时是否还应就抵债物履行清算程序，有观点认为，应当履行，债权人不能就超过债权部分受偿；也有观点认为，此时因以物抵债约定系事后达成，所以不会对债务人造成不公平，故无须履行上述程序，债权人可以就抵债物直接受偿，如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《民法典》第410条第1款的规定主张撤销。应当认为，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议的，债务数额和抵债物的价值均可确定，一般不存在利益失衡，无须履行清算程序。

三、最高人民法院司法解释起草小组《关于适用民法典合同编通则若干问题的解释》的理解与适用

10、债务履行期限届满后达成的以物抵债协议

长期以来，对于当事人于债务履行期限届满后达成的以物抵债协议的性质与效力，存在较为激烈的争议。究其原因，是因为实践中有些当事人在达成以物抵债协议后，请求人民法院出具司法确认书或者调解书，再依据民法典第二百二十九条主张债权人在法律文书生效时即取得抵债财产的所有权，其目的是排除第三人对标的物的强制执行或者在其他诉讼中主张优先保护。为防止当事人通过虚假诉讼来实现上述目的，一些法院提出应将以物抵债协议界定为实践合同，因此，只有履行了交付标的物的义务，以物抵债协议才能生效；还有一些法院则提出应限制人民法院就当事人达成的以物抵债协议出具调解书。

【我们认为】，出现上述问题的根源在于错误理解并适用了民法典第二百二十九条，因为该条仅规定如果物权变动是基于法律文书而发生，则物权变动自该文书生效时发生，但该条并未指出何种法律文书能够引起物权变动。无论是人民法院出具的司法确认书还是调解书，均是对以物抵债协议的确认，并不能直接引起物权发生变动。只要坚持这一点，当事人通过虚假诉讼谋取非法目的的计划就无法实现，虚假诉讼产生的土壤也就不复存在。

为此，本条一方面明确以物抵债协议是诺成合同而非实践合同，但同时指出，即使人民法院依据以物抵债协议制作了司法确认书或者调解书，也不意味着债权人即可据此取得标的物的所有权。

此外，本条还对以物抵债与原债权债务之间的关系进行了界定，认为履行期届满后达成的以物抵债协议构成“新债清偿”，如果债务人或者第三人不履行以物抵债协议，经债权人催告在合理期间仍不履行，则债权人可以选择履行原债务或者以物抵债协议。当然，采用“新债清偿”理论的前提，是当事人未就以物抵债协议的性质作出其他约定，如债的更改。

11、债务履行期届满前达成的以物抵债协议

债务人或者第三人与债权人在债务履行期届满前达成的以物抵债协议，往往是为了担保债权债务关系而订立，在性质上属于让与担保合同。对于此种以物抵债协议的效力，实践中也存在较大的争议，原因之一在于：在抵债财产的价值远高于债权额的情况下，可能导致不公平的结果。

【我们认为】，如果当事人在以物抵债协议中约定当债务人到期没有清偿债务时，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价以实现债权，因该约定不会带来不公平的结果，故人民法院应当认定以物抵债协议有效；如果当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产即归债权人所有，因该约定可能导致不公平的结果，故人民法院应当认定该部分约定无效，但是不影响其他部分的效力，即债权人可以请求对财产拍卖、变卖、折价以实现债权。

需要指出的是，在当事人仅达成以物抵债协议但未将标的物的财产权利移转至债权人名下时，因欠缺公示方式，债权人主张优先受偿的，人民法院不应予以支持；如果当事人已经将财产权利移转至债权人名下，则已经形成让与担保，自可根据《民法典担保制度解释》第68条的规定主张优先受偿。另外，从实践的情况看，债务人或者第三人与债权人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，还可能是想通过以物抵债协议来掩盖借贷关系，因此，当事人之间可能仅订立了以物抵债协议，并没有签订书面借贷合同。对此，我们的意见是，即使没有签订书面借贷合同，也只有先审查被担保的债权债务关系，才能对以物抵债协议的效力作出正确判断。

四、最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（2020年12月23日修正）（1998年6月11日通过20年12月23日修正）

12、被执行人的财产经拍卖、变卖或裁定以物抵债后，需从现占有人处交付给买受人或申请执行人的，适用民事诉讼法第二百四十九条、第二百五十条和本规定第41条、第42条的规定。

五、最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》（法释〔2022〕11号）

13、第四百九十一条 拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

六、最高人民法院《全国法院第九次民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）

14、履行期届满后达成的以物抵债协议

当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

当事人在一审程序中因达成以物抵债协议申请撤回起诉的，人民法院可予准许。当事人在二审程序中申请撤回上诉的，人民法院应当告知其申请撤回起诉。当事人申请撤回起诉，经审查不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可予准许。当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

15、履行期届满前达成的以物抵债协议

当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

七、最高人民法院《全国法院第八次民事商事审判工作会议纪要（商事部分）》（法〔2016〕399号）

16、债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。抵债物尚未交付给债权人的，债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。

17、债务履行期届满后，在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。当存在《合同法》第五十四条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债，第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效，也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。

八、最高人民法院《全国法院第八次民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）

18、当事人达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成；对存在重大误解或显失公平的，应当予以释明；对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的，不能制作调解书；对当事人行为构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理；涉嫌犯罪的，移送刑事侦查机关处理。

19、当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的，对其主张不予支持。

九、最高人民法院《关于当前商事审判工作中的若干具体问题》（2015年12月24日发布）

债权人与债务人之间存在金钱债务，有时双方约定以特定物替代原金钱债务的清偿。实务上将该种替代履行债务的方式称为以物抵债。一般情形下，当事人设定以物抵债的目的是为了及时还清债务。但有的以物抵债则是为了达到其他非法目的，恶意逃避债务，损害第三人的合法权益。我们认为，在以物抵债案件审理中，既要注重以物抵债在了结债务、化解矛盾纠纷、节约交易成本等方面的积极作用，不能对以物抵债约定轻易否定；同时，也要严格审查当事人缔结以物抵债的真实目的，对借以物抵债损害相对人、第三人利益的行为应予以否定。

20、关于债务履行期届满前约定的以物抵债。

债权人与债务人在债务履行期届满前就作出以物抵债的约定，由于债权尚未到期，债权数额与抵债物的价值可能存在较大差距。如果此时直接认定该约定有效，可能会导致双方利益显失公平。所以在处理上一般认为应参照《物权法》关于禁止流押、流质的相关规定，不确认该种情形下签订的以物抵债协议的效力。在后果处理上：

（1）如果此时抵债物尚未交付给债权人，而债权人请求确认享有抵债物所有权并要求债务人交付的，不予支持。今年（2015年）最高人民法院颁布的民间借贷司法解释第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，应当按照民问借贷法律关系审理。债务人不履行生效判决确定的金钱债务，债权人可以申请拍卖买卖合同标的物以偿还债务。上述处理思路与该司法解释规定是一致的。

（2）如果此时抵债物已交付给债权人，参照《物权法》中质押的有关规定，债务人请求债权人履行清算义务或主张回赎的，法院应予支持。

21、关于债务履行期届满后约定的以物抵债。

债务履行期届满后，债权的数额就得以确定，在此基础上达成的以物抵债协议，一般不会存在显失公平的问题。在以物抵债行为不存在违反法律、行政法规禁止性规定的情形下，应当尊重当事人的意思自治。在后果的处理上：

（1）如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。

此时，对法院是否还应就该物履行清算程序的问题，一种意见认为应当履行，债权人不能就超过债权部分受偿。另一种意见则认为，此时因以物抵债约定系事后达成，所以不会对债务人造成不公平，故无需履行上述程序，债权人可以就抵债物直接受偿。当然，如果该抵债行为损害第三人利益，第三人可以参照《物权法》第一百九十五条第一款的规定主张撤销。这两种意见中，我们倾向于后一种意见。

（2）如果抵债物已交付给债权人，债务人反悔的，不予支持。

但为防止一方当事人利用以物抵债协议损害对方的合法权益，当存在《合同法》第五十四条规定的情形时，债权人、债务人均可请求变更或撤销以物抵债行为。对当事人利用以物抵债恶意逃债，第三人既可依据《合同法》第五十二条的规定主张抵债行为无效，也可依据《合同法》第七十四条的规定行使撤销权。

十、最高人民法院《关于在民事诉讼中防范与惩治虚假诉讼工作指引（一）》（2021年11月11日法〔2021〕287号）

22、“以物抵债”协议纠纷案件存在下列情形之一的，人民法院应当重点甄别可能存在虚假诉讼：

（1）“以物抵债”协议当事人存在特殊关系、关联关系或者具有共同利益；

（2）涉案抵债财产的价格明显偏离市场正常价格；

（3）当事人无正当理由拒不到庭参加诉讼或者抗拒询问，委托代理人对“以物抵债”协议签订的事实陈述不清或者陈述前后矛盾；

（4）抵债人存在大量的债务纠纷，且涉案财产属于其主要财产；

（5）当事人对债权债务发生的事实以及“以物抵债”协议签订的事实没有任何争议或者诉辩明显不符合常理；

（6）主要证据存在伪造、变造可能；

（7）其他可能存在虚假诉讼的情形。

23、人民法院在审查“以物抵债”协议纠纷时，可以通过审查债务形成当时的情况、当事人之间的关系、款项往来过程，查清当事人的真实意思表示，并结合债权债务成立时的市场经济情况等多方面因素加以判定，综合判断是否属于虚假诉讼：

（1）债务是否已届清偿期；

（2）抵债的财产价值与原债权额度是否相当；

（3）当事人之间存在的债权债务关系是否客观真实；

（4）以物抵债的方式是否存在规避国家限购政策等情形。

24、有下列情形之一的，人民法院认定属于“以物抵债”协议纠纷虚假诉讼：

（1）当事人恶意串通，将财产价值作低用以抵偿虚构债务，按照抵债财产价值计税，以达到规避国家法定税收的目的；

（2）当事人恶意串通，通过诉讼和申请强制执行，将涉案财产过户，以达到规避政府限购政策的目的；

（3）债务人资不抵债或者存在多个债权人的情况下，与某个债权人恶意串通，以其仅有的财产抵偿该债权人的债权，损害其他债权人的利益；

（4）债务人与他人恶意串通，虚构债务关系恶意转移财产，利用法院判决、调解书的形式或者仲裁裁决等形式使该非法行为合法化，损害案外人的合法利益；

（5）其它“以物抵债”协议纠纷虚假诉讼的情形。

25、对于当事人以“让与担保”形式担保债务履行的“以物抵债”协议，不宜简单地以其真实意思并不包括以物抵债而认定其属于虚假诉讼，应依据其真实的法律关系进行审理。

十一、最高人民法院民事审判第一庭司法观点

26、通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权。

【最高人民法院民一庭意见】：

通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不是最高法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第2条规定的消费者，不能对抗承包人就其承建的建设工程行使优先受偿权。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编著《民事审判指导与参考》第41辑

27、以物抵债受让人能否排除金钱债权强制执行？

【观点解析】：

以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务的目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的的法律关系。因此，根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的“买受人”，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》总第78辑

28、债务清偿期届满后以物抵债协议的性质与履行。

【观点解析】：

认定债务清偿期届满后的以物抵债协议的性质时，应以尊重当事人的意思自治为基本原则，约定不明的，一般应认定以和抵债协议为诺成性的新债清偿协议。在协议的履行问题上，债权人的选择应受到必要限制，一般应等待使新债务履行请求权，但在新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现时，债权人有权请求债务人履行旧债务。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》总第70辑

29、以农村集体土地上房屋偿还非集体经济组织成员借款的协议效力及法律后果。

【观点解析】：

Ⅰ、根据《土地管理法》第8条规定，宅基地属于农民集体所有。非集体组织成员不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上房屋。

Ⅱ、当事人签订以物抵债协议并不必然导致原债消灭。以物抵债协议无效后，债权人请求债务人履行原债，应予支持。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》总第69辑

30、甲开发公司欠付乙建筑公司工程款1000万元，甲开发公司与乙建筑公司签订《以房抵债协议》，约定一个月内将A房产办理过户手续至乙建筑公司名下，抵顶工程款。一个月后，甲开发公司未能办理A房产过户手续，乙建筑公司可否请求甲开发公司支付工程款1000万元?

答：如果甲开发公司与乙建筑公司未作出《以房抵债协议》替代原债权债务的明确意思表示，甲开发公司到期不履行《以房抵债协议》，乙建筑公司可以请求甲开发公司履行原债务。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债务更新，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，同时存在新旧两债。从常理上看，债权到期后，债权人能够接受额外增加一种新的清偿方式，但是以一个不确定的新的债权替代原到期债权，具有较大风险，债权人通常不会同意。另外，债务更新彻底消灭旧债，附属于旧债的担保也随之消灭，对债权人非常不利。因此，基于保护债权的理念，债务更新一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有到期债务，则应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原债权债务的消灭。与此相符，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条第二款第四句规定，当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务进行审理。

在新债清偿下，旧债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务；而且，该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》

31、二审以物抵债应否出具调解书？

问：赵某与刘某之间签订了借款合同。后双方产生争议，债权人刘某向法院起诉，要求赵某偿还3万元借款本金及相应利息。一审判决作出后，赵某提起上诉。在二审中，双方达成了以物抵债协议，债权人刘某请求法院就以物抵债出具调解书，法院是否应予以支持？

答：当事人在诉讼中达成以物抵债协议，鉴于法院难以审查该协议是否存在恶意串通损害他人合法权益的情形，为慎重起见，不宜出具调解书予以确认。在一审程序中，债权人作为原告，可以根据双方达成以物抵债协议为由向法院申请撤回起诉。在二审中，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的释》第三百三十八条（2022修正后为第三百三十六条）第一款的规定，“在第二审程序中，原审原告申请撤回起诉，经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，人民法院可以准许。准许撤诉的，应当一并裁定撤销一审裁判”。据此，在符合相应情形下，债权人在二审也可以以物抵债协议为由请求撤回起诉。在双方达成了以物抵债协议后，若债权人未申请撤回起诉，而是申请二审法院出具调解书，此时因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由法院出具调解书，故法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》

32、建设工程施工过程中，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶协议。后因建设工程施工合同未经法定招标投标程序而无效，由此，发包人与承包人签订的以房抵顶工程款的协议是否因而也应无效？

答：实务中，发包人与承包人就已欠工程款签订以房抵顶工程款（以房抵债）协议的情形较为常见。协议签订后，发包人又以建设工程施工合同未经法定招标投标程序，违反了法律、行政法规的强制性规定为由，主张是否所签订的以房抵债协议亦应无效。对该以房抵债协议的效力如何认定，存在两种不同的观点：第一种观点认为，以房抵债，属于施工合同的一部分，施工合同无效，以房抵债协议也无效；第二种观点认为，以房抵债，属双方意思表示一致，应承认其效力。我们倾向第二种观点是正确的。以房抵债协议的效力是否受施工合同无效的影响，应根据该协议的内容进行综合分析判定。

首先，从以房抵顶工程款的协议看，当事人约定的是用房屋（通常是在建房屋）抵顶已欠的工程款。《民法典》第七百九十三条第一款规定：“建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。”最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条也规定：“建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”据此，即便施工合同因为未经法定招标程序无效，但只要工程合格，发包人都负有支付工程价款的义务。既然被抵顶的债务不因合同无效而受影响，则以房抵债协议也不应在效力上遭受负面评价。

其次，该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。相较于施工合同，以房抵顶工程款的协议具有相对的独立性，根据《民法典》第五百六十七条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定背后的立法精神，应肯定其效力。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第一庭《民事审判实务问答》

十二、最高人民法院民事审判第二庭司法观点

33、以物抵债协议的性质与效力。

【法律问题】：

以物抵债协议是否以债权人受领抵债物作为其成立要件？

【法官会议意见】：

《合同法》第25条规定：“承诺生效时合同成立。”该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。

就以物抵债协议而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件。

【观点来源】：最高人民法院民事审判第二庭第4次法官会议纪要

裁判要旨：

当事人双方签订以物抵债协议，如果协议中未明确约定以债权人受领抵债物作为成立要件，该以物抵债协议应为诺成合同，只要双方就以物抵债达成合意，该协议即成立。

案例文号：（2017）最高法民申128号

十三、最高人民法院执行局司法观点

34、房产拍卖流拍后，申请执行人接受以物抵债，如果存在其他参与分配的债权人，应当如何处理？

答：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条第2款规定：“有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期限内补交差额。”

据此，在有其他债权人申请参与分配的情况下，应当区分房产承受主体和价款受偿金额两个问题，分别讨论。就前者，根据司法解释规定，应当根据法定受偿顺位确定承受人。如果受偿顺位在先执行债权人有多个的，且均申请以物抵债的，则应抽签确定承受人。就后者，无论由谁承受房产，其都只能就自己“应受清偿的债权额”受偿，如果抵债财产价额高于其“应受清偿的债权额”的，就应当补交差价。

举例说明：被执行人为企业法人，其房产流拍时保留价为100万元，申请执行人甲为首先查封的一般债权人，债权数额为40万元。申请参与分配的债权人有两个，抵押权人乙的债权数额为80万元，轮候查封的一般债权人丙的，债权数额为40万元。流拍后，甲和丙均申请以物抵债。鉴于被执行人为企业法人，且甲的查封在先，根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释）第516条的规定，甲乙丙债权的清偿顺位为，乙优先于甲，甲优先于丙。故就承受主体而言，应当由甲承受房产；就价款受偿金额而言，鉴于甲“应受清偿的债权额”（20万元，即100万元扣除乙优先受偿的80万元）低于抵债财产的价额（100万元），甲应当补交差价80万元给乙。

质言之，申请执行人接受抵债，并不意味着其获得了优先于其他债权人就抵债财产受偿的地位。以物抵债，应理解为以流拍的保留价购买执行标的。故接受抵债的债权人应当向执行法院支付相当于保留价金额的价款。但是，由于其作为申请执行人，有权从该价款中就应受分配的金额受偿，所以在受偿金额范围内，其执行债权可以与被执行人对其享有的价款债权相抵销，从而部分消灭其支付价款的义务。

【观点来源】：最高人民法院执行局编《执行工作指导》第76期

十四、最高人民法院第二巡回法庭司法观点

35、以物抵债能否排除强制执行（最高人民法院第二巡回法庭2019年第12次法官会议纪要）

【法律问题】：

以物抵债协议达成后，债权人未实际受领抵债物，该债权人主张对抵债物排除强制执行能否被支持？

【不同观点】：

甲说：可以排除强制执行

以物抵债协议，即传统民法所谓的代物清偿协议，是指债权人与债务人约定，以他种给付替代原来给付，因其意在消灭债权债务关系，具有类似于清偿的效果。以物抵债协议成立后，不管是否实际受领，可以主张排除对抵债物的强制执行。

乙说：不能排除强制执行

以物抵债协议不同于代物清偿制度，代物清偿应当包含代物清偿协议（以物抵债协议）与履行行为两部分。以物抵债协议属于诺成合同，达成以物抵债协议只是以物抵债协议成立生效，未履行物的交付，抵债物的所有权不发生变动，不能产生对抵债物排除强制执行的效力。

【法官会议意见】：采乙说

以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。但是，以物抵债协议成立不能当然排除强制执行。如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，受领人主张排除对抵债物的强制执行，应予以支持。以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由。

36、以物抵债权利人能否排除一般债权人的执行。

【法律问题】：

《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议？

【法官会议意见】：

《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合，则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。

【观点来源】：最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要

37、错误以物抵债裁定的司法救济。

【法律问题】：

以物抵债裁定出现错误，是通过执行复议程序还是提起执行异议之诉进行救济？

【法官会议意见】：

以物抵债裁定有别于一般的执行措施，错误的以物抵债裁定，原则上应当通过执行监督程序救济，但在一定情况下也可以通过提起执行异议之诉进行救济。在通过执行异议之诉救济的情况下，应当对案外人的权利进行确认，并在判项中作出撤销以物抵债裁定中直接导致物权变动的内容。此外，通过法院内部的沟通协调,促成执行法院自行撤销以物抵债裁定。

【观点来源】：最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要

十五、最高人民法院第四巡回法庭司法观点

38、建设工程施工合同纠纷中以房抵债协议不以房屋过户或交付为生效条件。

【裁判观点】：

以房抵债协议是诺成性合同，不以房屋过户或交付为生效条件。建设方按约定与施工方或施工方指定的购房人签订房屋买卖合同后，负有向购房人交付房屋的义务，双方约定抵顶的相应建设工程价款债权消灭。施工方以尚未办理房屋产权转移手续为由主张以房抵债协议不发生法律效力，仍请求建设方支付被抵顶的工程价款债权的，不应支持。

关于以房抵债协议是诺成性合同还是实践性合同，存在不同认识。

第一种观点认为，以房抵债协议应参照以物清偿的构成要件和法律效果的有关理论，确定为实践性合同。当事人达成以房抵债协议后，且双方已办理产权过户手续的，以房抵债协议方能成立并生效。

第二种观点认为，以房抵债协议是诺成性合同，双方以房抵债的合意一经形成，以房抵债协议即成立并生效。建设工程施工合同纠纷中，以房抵债协议签订后，建设方与施工方以房抵债的合意已经形成，以房抵债协议成立并生效。建设方根据协议约定与施工方或其指定的购房人签订房屋买卖合同后，施工方对建设方享有的相应工程价款债权应转化为对建设方享有的请求交付房屋和转移房屋所有权的债权，双方约定抵顶的工程价款债权消灭，建设方负有向施工方或指定购房人交付抵顶房屋的义务。

【第四巡回法庭意见】：第二种观点是正确的。

对于实践性合同和诺成性合同，我国合同法的基本立场是以诺成性合同为原则，实践性合同为例外。除非法律有特别规定，合同均为诺成性合同。我国没有关于以房抵债协议是实践性合同的规定，因此，以房抵债协议是诺成性合同，不以房屋过户或交付为生效条件。本案中，甲公司已就案涉17套商铺与乙公司以及乙公司指定的购房人分别签订《工程款相抵房屋确认书》和《商品房买卖合同》，并向指定购房人出具了购房款收据。甲公司与乙公司关于案涉17套商铺抵顶工程价款已经形成合意。双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在案涉《工程款相抵房屋确认书》和《商品房买卖合同》成立生效的情况下，双方约定用房屋抵顶的建设工程价款债权消灭，甲公司负有向购房人交付房屋和转移房屋所有权的债务，案涉剩余1